日期：2026-08-04 13:44:32
近年来，随着房地产市场深度调整，部分房地产开发企业资金链断裂，导致建设项目停工烂尾，购房者面临“钱房两空”的困境。面对这一情况，如何依法维护自身合法权益，成为广大购房者最为关切的问题。
令人欣慰的是，2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称“批复”）为购房者权利保护奠定了坚实的制度基础。
此后，2025年7月7日，最高人民法院案例库正式收录了“陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案”（入库编号：2025-07-2-091-001），其裁判要旨由最高人民法院审定，具有“应当检索并参照”的准强制力，为解决烂尾楼纠纷提供了权威的司法指引。
本文结合上述最新法律和司法案例，为购房者提供一份切实可行的维权指南。
一、法律赋权：购房者享有“优先权”购房者维权的底气，首先来自法律赋予的权利保护制度。
（一）房屋交付请求权的优先地位
根据批复第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这意味着，在开发商面临多方债权人的情况下，购房者的房屋交付请求权被赋予“超级优先权”地位，甚至优先于承包人的建设工程价款优先受偿权和银行的抵押权。
（二）价款返还请求权的优先地位
更为重要的是，批复第三条明确规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这意味着，即使楼盘烂尾到无实际交付可能的地步，购房者要求退还购房款的权利同样享有优先顺位，这为购房者提供了“保底”保护。
（三）“以居住为目的”的认定标准
需要特别指出的是，批复对“以居住为目的”的认定更加务实。
司法实践中，法院不再以购房者名下房屋数量为唯一标准，而是着重审查购房人家庭基本情况，判断房屋是否用于居住生活。即便是进城务工人员在农村保留住房，只要城市购房是为了满足现实居住需求，同样可以认定为商品房消费者。
此外，以房抵债的受让人如果满足消费购房人条件，仍可排除抵押权人的执行。
二、解约止损：入库案例指引维权路径当楼盘已经停工烂尾、短期内无交付可能时，购房者可以考虑通过解除合同来及时止损。2025年最高人民法院案例库收录的盐城案例，为此提供了清晰的裁判指引。
（一）案例基本情况
2021年12月，购房者陆某、张某千与盐城融某置业公司签订《商品房买卖合同》，总购房款约118万元，首付约43万元，剩余75万元通过银行贷款支付。合同约定2023年12月30日前交付房屋。然而，截至2024年3月，开发商逾期交房超过4个月，项目仍处于停工烂尾状态，开发商承认已无法交付房屋。
陆某、张某千遂将开发商和银行共同诉至法院，请求解除购房合同和贷款合同，要求开发商返还首付款及利息、已还贷款本息，并承担剩余贷款本息。
（二）法院判决
盐城市亭湖区人民法院于2024年6月24日作出一审判决：解除两份合同，开发商返还首付款及利息、支付已还贷款本息约19万元，并承担剩余银行贷款本息及违约金。
银行提起上诉后，盐城市中级人民法院于2024年10月30日判决驳回上诉，维持原判。
（三）裁判要旨的重要意义
该案例的裁判要旨明确指出两大核心规则：
1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。
2.合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。
这是首次在最高人民法院统一司法裁判层面明确“商品房买卖合同＋按揭贷款合同”可以在一个案件中“一揽子”解除，避免了以往购房者需提起两次诉讼、分案审理导致的程序拖沓与裁判冲突问题。
该判决破解了购房者“还贷却无房、停贷就失信”的两难困境，为全国各级法院处理烂尾楼案件明确了审理思路。
该案被纳入最高人民法院案例库后，依据《人民法院案例库建设运行工作规程》，各级人民法院审理案件时应当检索案例库并参考类似案例作出裁判。
三、行动指南：购房者维权的具体步骤面对楼盘烂尾，购房者应冷静应对、依法维权。以下为具体行动建议：
第一步：及时收集和保全证据
证据是维权的基石。购房者应系统收集以下材料：
购房合同及附件、首付款支付凭证和收据、银行贷款合同及还款记录、与开发商和银行往来沟通记录（包括书面函件、微信记录、通话录音等）、施工现场照片和视频（证明停工状态）。
第二步：向主管部门投诉举报
购房者可向项目所在地的住房和城乡建设主管部门投诉举报，要求其对开发商进行行政监管。
根据相关规定，住建部门对房屋交付负有监管职责，可以介入调查并督促开发商尽快恢复施工。购房者应向所在楼盘项目属地住建部门反馈停工情况，积极向银行了解贷款资金的监管账户情况，查实开发商是否违规挪用预售资金，如有证据，可向监管部门举报要求责令限期补足。
第三步：评估项目情况，明确维权目标
购房者需要根据项目实际情况，选择适合自己的维权路径。
如果项目有复工可能，应首先争取推动复工交付，房屋交付请求权的优先地位可以为购房者提供有力保障；如果项目确实无复工可能，则应考虑解除合同、要求返还购房款。
第四步：提起民事诉讼
参照盐城案例的成功经验，购房者在起诉时应全面主张以下诉讼请求：
一是请求解除与开发商签订的商品房买卖合同；二是请求解除与银行签订的个人购房借款/担保合同；三是请求判令开发商返还购房首付款及利息；四是请求判令开发商返还已偿还的银行贷款本息；五是请求判令开发商承担剩余银行贷款本息的返还责任；六是请求判令开发商支付合同约定的违约金。
第五步：通过法律程序消灭还款义务，切勿擅自停贷
购房者不要擅自停止偿还银行贷款。正确的做法是通过法律诉讼程序解除贷款合同。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定和最高法入库案例的裁判规则，诉请法院在一案中一并解除购房合同和贷款合同。一旦法院判决支持并生效，购房者对银行的还款义务即被消灭，剩余贷款由开发商承担返还责任。
擅自停贷将构成对贷款合同的违约，购房者不仅可能面临银行的违约责任追究，还会对个人征信造成严重影响。
第六步：关注破产程序中的权利保护
如果开发商进入破产程序，购房者应及时向破产管理人申报债权，并积极主张优先受偿地位。
需要注意的是，批复确立的物权期待权优先制度在破产程序中同样适用，购房者可以据此维护自身合法权益。
四、风险提示：维权路上的现实挑战在积极维权的同时，购房者也应清醒认识现实中存在的困难和风险，做好充分的心理和策略准备。
执行难是最大挑战。即便法院判决支持购房者的诉求，开发商的实际财务状况往往不佳，可供执行的财产有限，执行到位率普遍较低，购房者权益难以得到实质性保障。
对此，购房者应注意：一是尽早启动法律程序，争取在开发商尚有财产时完成裁判；二是积极查找开发商财产线索，包括其对外应收账款、土地房产等；三是在诉讼中及时申请财产保全，防止开发商转移资产。
需综合权衡“保住房子”与“拿回钱”两种路径的利弊。
解除合同意味着放弃房屋所有权，虽然可以拿回购房款，但在开发商破产的情况下实际收回资金的比例可能较低；坚持要求交付房屋，则可能要承受漫长的等待期，且房屋质量和配套设施存在不确定性。
购房者应根据项目的实际情况、开发商的财务状况、个人住房需求等因素，综合考量后作出选择。
避免盲目跟风的“维权”行为。
建议购房者通过合法途径寻求救济，避免采取过激行为。一方面，可以联合其他购房者形成合力，共同委托律师、共享信息、分担成本；另一方面，务必在法律框架内行动，切忌因方式不当使自身从受害者变为违法者。
结语：
楼盘烂尾是不幸的，但购房者并非无计可施。
2023年最高人民法院批复确立了购房者“超级优先权”的保护框架，2025年最高法入库案例为烂尾楼纠纷的“同案同判”提供了权威指引，2026年进一步深化保交房工作则为解决烂尾楼问题注入持续的政策动能。
面对烂尾楼之困，每一位购房者都应相信法治的力量。
积极依法维权，既是保护自身利益的必要之举，也是推动房地产市场法治化进程的公民担当。
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